2026년 종합부동산세 개편안 총정리｜1주택자 기본공제와 실거주 요건 변화

정부가 2026년 8월 발표한 세제개편안에서 가장 논쟁적인 부분 중 하나는 종합부동산세 개편입니다.

이번 개편안은 단순히 1주택자의 종부세를 줄이거나 다주택자의 세금을 올리는 내용만 담고 있지 않습니다.

핵심은 종부세의 판단 기준을 ‘몇 채를 보유하고 있는가’에서 ‘보유한 주택의 가액이 얼마이고 실제로 거주하고 있는가’로 전환하는 것입니다.

같은 공시가격의 주택 한 채를 보유하더라도 실제 거주하는 사람은 기본공제가 확대되고, 다른 곳에 거주하면서 주택을 보유한 사람은 기본공제가 축소될 수 있습니다.

따라서 앞으로는 ‘나는 집이 한 채뿐이니 종부세 개편과 상관없다’고 단정하기 어렵습니다.

다만 현재 발표된 내용은 정부의 세제개편안입니다. 국회를 통과한 확정 세법이 아니며, 개편안이 통과되더라도 주요 내용은 2027년부터 단계적으로 시행될 예정입니다.

2026년 종합부동산세 개편안 한눈에 보기

구분	현행	정부 개편안
실거주 1주택 기본공제	12억 원	14억 원
비거주 1주택 기본공제	12억 원	9억 원
다주택자 기본공제	9억 원	거주주택 비중을 반영한 방식
과세 기준	주택 수 차등	주택가액 중심으로 전환
1주택자 세액공제	연령·보유기간 기준	연령·거주기간 중심으로 전환
세액공제 금액 한도	별도 한도 없음	2027년 800만 원, 2028년 이후 600만 원
3주택 이상 공정시장가액비율	60%	80%
시행 시기	현행 제도 적용	2027년부터 2년간 단계적 개편

이번 개편의 유불리는 주택 수만으로 결정되지 않습니다. 실제 거주 여부, 공시가격, 소유 지분, 연령 및 거주기간을 함께 살펴봐야 합니다.

종합부동산세는 어떤 세금인가

종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 일정 기준을 초과하는 주택이나 토지를 보유한 사람에게 부과되는 국세입니다.

재산세가 지방자치단체에서 부과하는 지방세라면 종부세는 국세청이 부과하는 국세입니다.

주택분 종부세는 일반적으로 다음과 같은 순서로 계산됩니다.

개인이 소유한 주택의 공시가격을 합산합니다.
적용 대상에 따른 기본공제액을 차감합니다.
공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 계산합니다.
과세표준 구간별 세율을 적용합니다.
재산세 중복분과 세액공제를 반영합니다.
세 부담 상한을 적용해 최종 세액을 결정합니다.

간략하게 표현하면 다음과 같습니다. 과세표준=(주택 공시가격 합계−기본공제)×공정시장가액비율

다만 실제 세액은 주택 수, 소유 형태, 재산세 공제, 세액공제와 세 부담 상한 등에 따라 달라집니다.

1. 실거주 1주택 기본공제 12억 원에서 14억 원으로 상향

개편안이 시행되면 실제 거주하는 1세대 1주택자의 종부세 기본공제가 12억 원에서 14억 원으로 확대됩니다.

정부는 공시가격 14억 원을 시가 약 20억 원 수준으로 설명하고 있습니다.

이에 따라 공시가격이 12억 원을 초과하지만 14억 원 이하인 거주용 1주택자는 종부세 과세 대상에서 제외될 가능성이 큽니다. 공시가격이 14억 원을 넘는 사람도 과세표준 계산 시 공제액이 늘어나므로 세 부담이 줄어들 수 있습니다.

사례: 공시가격 13억 원인 실거주 1주택

현재 제도에서 1세대 1주택자 기본공제 12억 원을 단순 적용하면 공제 후 금액은 1억 원입니다. 13억 원−12억 원=1억 원

개편안의 기본공제 14억 원을 적용하면 공시가격이 기본공제보다 낮아집니다. 13억 원−14억 원<0

다른 주택이 없고 1세대 1주택 요건과 실제 거주요건을 모두 충족한다면 종부세 과세표준이 발생하지 않는 구조입니다.

다만 시가는 과세 기준이 아닙니다. 종부세 과세 여부는 원칙적으로 매년 발표되는 공시가격을 기준으로 판단해야 합니다.

2. 비거주 1주택 기본공제는 12억 원에서 9억 원으로 축소

집을 한 채만 보유했더라도 해당 주택에 실제 거주하지 않으면 기본공제가 현행 12억 원에서 9억 원으로 줄어들 예정입니다.

거주용 1주택의 기본공제가 14억 원으로 늘어나는 것과 비교하면 차이가 5억 원에 달합니다.

1주택 유형	개편안 기본공제
실제 거주하는 1주택	14억 원
실제 거주하지 않는 1주택	9억 원
공제액 차이	5억 원

이는 1주택 보유 자체보다 해당 주택이 실제 생활의 기반인지, 투자나 임대 목적으로 보유한 주택인지를 구분하겠다는 의미입니다.

사례: 공시가격 13억 원인 비거주 1주택

개편안의 비거주 1주택 기본공제 9억 원을 단순 적용하면 공제 후 금액은 4억 원입니다. 13억 원−9억 원=4억 원

같은 공시가격 13억 원의 1주택이라도 실제 거주하면 기본공제 범위 안에 들어갈 수 있지만, 거주하지 않으면 4억 원을 기준으로 과세표준 계산이 시작될 수 있습니다.

공정시장가액비율과 세율 등을 추가로 적용해야 하므로 4억 원이 종부세 납부액이라는 뜻은 아닙니다.

3. 실거주 여부는 어떻게 확인할까

정부 개편안은 실거주 1주택을 보호하는 방향을 제시했지만, 단순히 주민등록만 이전해 놓는 것으로 실거주가 인정되는지는 후속 법령과 과세관청의 판단을 확인해야 합니다.

실제 거주 여부를 판단할 때는 일반적으로 다음과 같은 자료가 활용될 수 있습니다.

주민등록 전입신고 내역
가족 구성원의 거주지
전기·수도·도시가스 사용량
관리비 납부내역
신용카드와 교통카드 사용지역
우편물 수령지
해당 주택의 임대차계약 여부
다른 주택이나 숙소의 사용 여부

주민등록상 주소는 중요한 자료지만 실제 생활관계와 다르면 과세 과정에서 실거주 여부가 문제 될 수 있습니다.

주택을 임대한 상태에서 주민등록만 두거나, 다른 지역에서 장기간 생활하면서 서류상 주소만 유지하는 방식은 실거주로 인정되지 않을 가능성이 있습니다.

최종적인 실거주 판단 기준과 필요한 증빙은 개정 법률 및 시행령이 확정된 후 확인해야 합니다.

4. 직장·취학·치료로 거주하지 못한 경우

직장 발령이나 자녀의 취학, 질병 치료처럼 불가피한 사유로 집을 떠나야 하는 경우까지 일률적으로 비거주 주택으로 판단하면 불합리한 결과가 발생할 수 있습니다.

정부안은 다음과 같은 사유로 해당 주택에 거주하지 못한 기간을 일정 범위에서 거주기간으로 인정할 예정입니다.

본인이나 배우자의 근무상 형편
본인이나 가족의 취학
질병 치료 또는 요양
이와 유사한 불가피한 사유

다만 무제한으로 인정되는 것은 아닙니다.

정부가 발표한 내용에 따르면 거주지를 이전하기 전 해당 주택에 1년 이상 거주한 경우를 대상으로 하며, 인정 가능한 비거주 기간은 최장 3년으로 설계될 예정입니다. 구체적인 사정은 과세관청이 사실관계를 확인해 판단할 수 있습니다.

준비할 수 있는 증빙자료

불가피한 비거주 사유를 인정받으려면 다음과 같은 자료가 필요할 수 있습니다.

재직증명서와 인사발령서
근무지 확인자료
학교 재학증명서
입원확인서와 진료기록
요양시설 입소확인서
기존 주택의 실제 거주기간 자료
비거주 사유가 종료된 뒤 복귀한 사실

세법이 확정되기 전부터 서류를 제출할 필요는 없지만, 관련 자료를 임의로 폐기하지 않고 보관해 두는 것이 좋습니다.

5. 보유기간 공제에서 거주기간 공제로 전환

현행 종부세에서는 1세대 1주택자에게 연령과 주택 보유기간에 따른 세액공제를 적용합니다.

현행 기준은 다음과 같습니다.

연령별 세액공제

연령	공제율
만 60세 이상	20%
만 65세 이상	30%
만 70세 이상	40%

보유기간별 세액공제

보유기간	공제율
5년 이상	20%
10년 이상	40%
15년 이상	50%

연령 공제와 보유기간 공제를 합한 공제율은 최대 80%까지 적용됩니다.

정부 개편안은 이러한 보유기간 공제를 실제 거주기간 중심의 공제로 바꾸는 방향입니다.

즉, 집을 오랫동안 소유했다는 사실만으로 높은 공제율을 적용받기 어려워지고, 그 집에서 실제로 얼마나 오래 거주했는지가 중요해집니다.

구체적인 거주기간별 공제율과 계산방식은 국회 심의와 후속 시행령에서 확정될 예정이므로 현재 단계에서 임의로 세액을 계산해서는 안 됩니다.

6. 고가 1주택에는 세액공제 금액 한도 신설

현행 종부세는 고령자 공제와 장기보유 공제를 합해 최대 80%까지 공제할 수 있지만, 공제되는 세액 자체에는 별도의 금액 한도가 없습니다.

주택가격이 높고 산출세액이 클수록 세액공제 금액도 크게 늘어날 수 있는 구조입니다.

정부는 고가주택에 대한 과도한 공제 혜택을 조정하기 위해 1세대 1주택자 세액공제에 금액 한도를 신설할 계획입니다.

2027년: 세액공제 최대 800만 원
2028년 이후: 세액공제 최대 600만 원

예를 들어 연령과 거주기간을 반영한 공제율이 80%이고 계산된 공제액이 1,000만 원이더라도, 2028년 이후에는 정부안 기준 최대 600만 원까지만 공제되는 방식입니다.

다만 정부는 거주용 1주택의 경우 시가 약 40억~50억 원 수준까지 세액 변동이 크지 않도록 설계했다고 설명합니다. 초고가주택일수록 공제한도의 영향을 받을 가능성이 커집니다.

7. 주택 수가 아닌 주택가액 중심으로 세율 개편

현행 종부세는 보유한 주택 수에 따라 세율이 달라질 수 있습니다.

이 때문에 전체 주택가액이 같아도 고가주택 한 채를 보유한 사람과 상대적으로 저렴한 주택 여러 채를 보유한 사람의 세율이 달라질 수 있습니다.

정부는 이러한 문제를 완화하기 위해 주택 수보다 보유한 주택의 전체 가액을 기준으로 세율을 적용하는 방향을 제시했습니다.

현재 구조의 한계

주택 수가 많으면 전체 가액이 낮아도 높은 세율을 적용받을 수 있습니다.
고가주택 한 채에 수요가 집중되는 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 부추길 수 있습니다.
같은 자산가액인데도 주택 수에 따라 세 부담이 크게 달라질 수 있습니다.

개편 방향

주택 수에 따른 세율 차등 축소
보유 주택의 전체 가액에 따른 과세 강화
실제 거주주택에 대한 공제 확대
비거주·임대주택에 대한 공제 축소

따라서 다주택자에게 무조건 유리해지는 개편으로 볼 수는 없습니다. 세율이 주택가액 중심으로 바뀌더라도 기본공제 축소와 공정시장가액비율 상향이 함께 적용되기 때문입니다.

8. 다주택자 기본공제 계산방식 변경

다주택자의 종부세 기본공제는 현행 9억 원에서 새로운 계산방식으로 변경될 예정입니다.

정부는 개편안에서 다주택자 기본공제를 다음과 같이 제시했습니다.

4억 원에 5억 원 중 거주주택 비중을 반영한 금액을 더하는 방식

이는 다주택자에게 일률적으로 같은 공제액을 적용하는 대신 전체 보유주택 중 실제 거주하는 주택이 차지하는 비중을 공제에 반영하겠다는 의미입니다.

실제 거주주택의 가치 비중이 높으면 공제액이 상대적으로 커지고, 보유주택 대부분을 임대하거나 비워두고 있다면 공제액이 줄어들 수 있습니다.

정확한 산식과 적용 사례는 개정안이 확정된 후 공개되는 계산 기준을 확인해야 합니다.

9. 3주택 이상 공정시장가액비율 60%에서 80%로 상향

3주택 이상 보유자의 공정시장가액비율은 현행 60%에서 80%로 상향될 예정입니다.

공정시장가액비율은 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액 중 실제 과세표준에 반영할 비율입니다.

단순한 예로 공제 후 금액이 10억 원이라고 가정하면 다음과 같이 달라집니다.

공정시장가액비율	단순 과세표준
60%	6억 원
80%	8억 원

세율을 적용하기 전 과세표준이 2억 원 증가합니다.

실제 계산에서는 개인별 주택 공시가격 합계와 기본공제, 재산세 중복공제 등이 반영되지만 공정시장가액비율 상승이 과세표준을 높이는 방향이라는 점은 분명합니다.

따라서 주택 수 기준의 중과세율이 완화되더라도 3주택 이상 보유자의 종부세가 반드시 감소한다고 볼 수 없습니다.

10. 부부 공동명의 1주택은 어떻게 될까

종합부동산세는 원칙적으로 세대가 아니라 개인별로 소유한 주택의 공시가격을 합산해 과세합니다.

부부가 한 채의 주택을 공동명의로 소유하면 각자의 지분에 해당하는 공시가격을 기준으로 종부세를 판단할 수 있습니다.

다만 부부 공동명의 1주택자는 일정 기간에 공동명의 1주택자 특례를 신청해 1세대 1주택자 방식으로 과세받을 수 있습니다.

개편안에 따라 특례를 적용하고 실제 거주요건을 충족하면 다음 혜택을 적용받을 수 있을 것으로 안내됐습니다.

거주용 1주택 기본공제 14억 원
연령 및 거주기간에 따른 세액공제
최대 80%의 공제율
고가주택에 적용되는 세액공제 금액 한도

공동명의자는 무조건 특례를 신청하는 것이 유리하다고 단정할 수 없습니다.

각자의 지분과 공시가격, 연령, 거주기간에 따라 개인별 과세방식이 더 유리할 수도 있고 공동명의 특례가 유리할 수도 있습니다.

특례 신청기간은 통상 9월 16일부터 9월 30일까지이며, 기존 신청자는 변동사항이 없다면 계속 적용되는 경우가 있습니다. 세법 개정 후에는 신청기간과 요건을 국세청에서 다시 확인하는 것이 좋습니다.

11. 고령 1주택자의 납부유예 확대

소득은 많지 않지만 장기간 보유한 주택의 가격이 올라 종부세가 발생하는 고령자는 세금을 당장 납부하기 어려울 수 있습니다.

정부는 이러한 문제를 해결하기 위해 종부세 납부유예 요건을 완화하고, 납세담보로 보증보험을 활용할 경우 인센티브를 제공하는 방안을 제시했습니다.

특히 다음 요건에 해당하는 고령 1주택자는 소득요건 적용을 완화할 예정입니다.

65세 이상
1세대 1주택자
해당 주택에 10년 이상 거주
보유세가 소득의 10%를 초과하는 경우

납부유예는 세금을 면제하는 제도가 아닙니다.

주택을 양도하거나 상속·증여하는 등 유예 종료 사유가 발생하면 미뤄둔 세금과 관련 금액을 납부해야 할 수 있습니다. 따라서 감면과 납부유예를 구분해야 합니다.

12. 지방주택 추가 취득 시 1주택 특례 확대

지역 부동산 경기 활성화를 위해 일정한 지방주택을 추가로 취득하더라도 종부세상 1세대 1주택 특례를 유지하고 주택 수에서 제외하는 방안도 포함됐습니다.

수도권 1주택자가 지방주택을 한 채 추가로 취득했다고 해서 곧바로 일반 다주택자와 동일하게 과세하지 않겠다는 취지입니다.

다만 모든 지방주택이 대상이 되는 것은 아닙니다. 다음과 같은 기준이 마련될 수 있습니다.

주택 소재 지역
주택 공시가격 또는 취득가액
신규 취득 시기
기존 주택과 지방주택의 보유기간
지방주택의 사용 목적

구체적인 지역과 가격 기준이 확정되기 전에 세제 혜택만 보고 지방주택을 매입하는 것은 주의해야 합니다.

종부세 개편안 적용 사례

아래 사례는 기본공제 변화의 방향을 이해하기 위한 단순 예시입니다. 실제 종부세액을 계산한 것은 아닙니다.

사례 1: 공시가격 13억 원의 실거주 1주택

현행 기본공제: 12억 원
개편안 기본공제: 14억 원
예상 방향: 과세 대상에서 제외될 가능성

사례 2: 공시가격 13억 원의 비거주 1주택

현행 기본공제: 12억 원
개편안 기본공제: 9억 원
예상 방향: 과세표준 증가 가능성

사례 3: 공시가격이 매우 높은 실거주 1주택

기본공제는 14억 원으로 확대
연령·거주기간 공제 적용 가능
세액공제 금액 한도 적용 가능
예상 방향: 가격과 기존 공제액에 따라 세 부담 증가 가능성

사례 4: 임대주택 중심의 3주택 보유자

기본공제 축소 가능성
공정시장가액비율 60%에서 80%로 상향
세율은 주택가액 중심으로 전환
예상 방향: 보유가액과 거주주택 비중에 따라 부담 증가 가능성

2026년 개편안인데 왜 2027년부터 적용될까

‘2026년 종부세 개편안’이라는 명칭 때문에 2026년 12월에 납부하는 종부세부터 바로 적용된다고 생각할 수 있습니다.

하지만 2026년은 정부가 개편안을 발표하고 입법 절차를 진행하는 해입니다.

정부가 제시한 일정에 따르면 종부세 개편은 2027년부터 2년간 단계적으로 시행될 예정입니다.

시기	진행 내용
2026년 8월	정부 세제개편안 발표
2026년 하반기	법률 개정안 국회 심의
국회 통과 후	개정 법률 및 시행령 공포
2027년	종부세 개편 1단계 시행 예정
2028년	종부세 개편 2단계 시행 예정

따라서 2026년 12월에 납부하는 종부세는 원칙적으로 현재 시행 중인 법률을 기준으로 계산하고, 개편안이 국회를 통과하면 2027년 이후 세금부터 변경된 규정이 적용될 가능성이 큽니다.

종부세 개편에 대비해 확인할 사항

1주택자

주택의 최근 공시가격
주민등록 전입일
실제 거주기간
직장·취학·치료 등 비거주 사유
공동명의 여부
고령자 세액공제 대상 여부

비거주 1주택자

현재 주택의 임대 여부
본인과 가족의 실제 거주지
비거주 사유가 불가피한 사유에 해당하는지
과거 해당 주택에서 1년 이상 거주했는지
향후 입주 또는 매도 계획

다주택자

개인별 주택 수와 소유 지분
각 주택의 공시가격
실제 거주주택의 가액 비중
임대주택 합산배제 가능 여부
일시적 2주택 특례
지방주택 특례 적용 가능성

자주 묻는 질문

2026년 종부세부터 기본공제 14억 원이 적용되나요?

현재 발표된 개편안은 2027년부터 단계적으로 시행하는 일정입니다. 2026년분 종부세에 바로 적용되는 것으로 단정하면 안 됩니다.

집이 한 채면 모두 14억 원을 공제받나요?

아닙니다. 정부안에서는 실제 거주하는 1주택자의 기본공제는 14억 원으로 확대하지만, 비거주 1주택자의 기본공제는 9억 원으로 축소합니다.

주민등록만 이전하면 실거주로 인정되나요?

주민등록은 중요한 판단자료지만 실제 생활관계와 다르면 실거주가 부인될 수 있습니다. 구체적인 판정 기준은 개정 법률과 시행령을 확인해야 합니다.

집을 임대하고 다른 곳에 전세로 살면 비거주 1주택인가요?

원칙적인 개편 방향만 보면 보유주택에 직접 거주하지 않으므로 비거주 주택으로 분류될 가능성이 있습니다. 다만 근무·취학·치료 등 불가피한 사유와 세부 인정요건을 확인해야 합니다.

일시적 2주택자도 다주택자로 과세되나요?

종전주택을 정해진 기한 안에 처분하는 등 요건을 충족하면 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있습니다. 개편 후에도 구체적인 특례요건과 사후관리 규정을 확인해야 합니다.

종부세 납부유예는 세금 감면인가요?

아닙니다. 세금 납부 시기를 미뤄주는 제도입니다. 주택 처분 등 유예 종료 사유가 발생하면 유예된 세금을 납부해야 할 수 있습니다.

마치며

2026년 종합부동산세 개편안의 핵심은 ‘1주택자 감세’라는 한 문장으로 설명하기 어렵습니다.

실제로 거주하는 중저가 1주택자는 기본공제가 12억 원에서 14억 원으로 확대돼 세 부담이 줄어들 가능성이 큽니다.

반면 집이 한 채뿐이더라도 실제 거주하지 않으면 기본공제가 9억 원으로 줄어 세금이 늘어날 수 있습니다. 초고가주택은 세액공제 금액 한도의 영향을 받을 수 있고, 3주택 이상 보유자는 공정시장가액비율 상향으로 과세표준이 증가할 수 있습니다.

앞으로 종부세를 판단할 때는 주택 수보다 다음 세 가지가 더욱 중요해집니다.

주택의 전체 공시가격
실제 거주 여부와 거주기간
거주하지 못한 불가피한 사유

다만 현재는 정부안 단계입니다. 개편안만 보고 주택의 명의를 변경하거나 주민등록을 옮기고, 주택을 성급하게 매도하는 것은 바람직하지 않습니다.

국회 통과 여부와 시행령에 담길 실거주 판정 기준을 확인한 뒤 자신의 상황에 맞는 판단을 해야 합니다.